Гедрюс Эйдимтас: на рынке управления многоквартирными домами все еще существуют «серые зоны»
2022.02.03
Служба специальных расследований (СТТ) обнародовала результаты расследования по вопросу управления многоквартирными домами, из которых следует, что назначение управляющих домами может стать злоупотреблением для застройщиков многоквартирных домов.
Результаты исследования показывают, что в Вильнюсе и Каунасе около 50% многоквартирных домов не публикуют информацию о своем управлении. Значительная часть этих многоквартирных домов может управляться компаниями, связанными с застройщиком здания и назначенными без соблюдения законодательства. Управление многоквартирным домом может осуществляться товариществом, созданным собственниками, или собственниками по договору о совместной деятельности, или управляющим, назначенным самоуправлением.
Законодательство предусматривает, что после строительства и регистрации нового многоквартирного дома владельцам квартир предоставляется срок в 1 месяц для создания сообщества или заключения договора о товариществе собственников жилья. Если собственники не выражают желания управлять зданием в одной из этих форм, то застройщик должен обратиться в письменном виде в городской муниципалитет для организации конкурса на назначение нового управляющего в соответствии с процедурой, установленной законом.
В выводах говорится, что CTT проанализировалa данные Центра регистров, Вильнюсского и Каунасского городских самоуправлений за период 2018-2021 годов и обнаружилa, что в Вильнюсе построено (завершено) и зарегистрировано 308 многоквартирных домов, но для 141 из них нет данных об управлении объектами общего пользования этих домов. В Каунасе 107 многоквартирных домов были построены (завершены) и зарегистрированы в период 2018-2021 годов, но для 48 из них нет данных об управлении объектами общего пользования этих домов.
С антикоррупционной точки зрения негативным является тот факт, что законодательство не предусматривает запрета для застройщиков на приобретение услуг и работ у организаций, связанных с администраторами. Приобретая услуги и работы у связанных с ними организаций, администраторы могут не иметь возможности обеспечить конкурентную цену и требовать от поставщика услуг (подрядчика) надлежащего качества услуг или работ.
Чтобы представить позицию компании, которая также управляет многоквартирными домами, мы хотели бы поделиться экспертным мнением Гедрюса Эйдимтаса, многолетнего руководителя Civinity Lithuania, одной из крупнейших компаний, предоставляющих услуги по управлению и обслуживанию жилых домов в крупнейших городах Литвы.
Выводы, сделанные в ходе расследования CTT, актуальны для широких слоев общества
Результаты исследования ясно показывают, что на рынке администрирования все еще существуют «серые зоны», которые вызывают недоразумения и искажают картину честной конкуренции. Несоблюдение законодательства остается серьезной проблемой.
Возможно, вы слышали, что многоквартирный дом не обязательно может быть зарегистрирован как жилой. Бывают случаи, когда дом снаружи выглядит и используется как обычный многоквартирный дом, но в документах указано использование недвижимости в качестве рекреационных или других нежилых помещений. И формально такие виды использования не подпадают под регулирование многоквартирных жилых домов. Это позволяет осуществлять техническое обслуживание здания без необходимости соблюдать правила, регулирующие управление многоквартирными домами, и не подвергаться муниципальному контролю.
Бывают случаи, когда застройщик выбирает администратора только что построенного многоквартирного дома, хотя по закону он не имеет права этого делать, если строительство здания завершено. Жильцы не участвуют в решении застройщика или получают информацию о нем только при подписании договора купли-продажи.
Если компания, предоставляющая услуги по управлению многоквартирным домом, подотчетна застройщику, а не жильцам, существует также риск того, что сами владельцы квартир не будут получать необходимую информацию от администратора и что администратор может по своему усмотрению выставлять счета владельцам квартир, не отчитываясь за свою деятельность.
Кроме того, существует еще одна насущная проблема — муниципалитет не может должным образом контролировать деятельность такого администратора, поскольку не имеет информации о его деятельности в таком учреждении. Существуют также ситуации, когда администратор, назначенный застройщиком, может быть склонен действовать в пользу застройщика и уклоняться от защиты интересов владельцев квартир в связи с дефектами здания в течение гарантийного срока.
Важно отметить, что собственники многоквартирного дома могут управлять домом, выбрав одну из следующих форм управления: создание товарищества или договор о совместной деятельности; если собственники не выбрали управление домом по одной из этих форм управления, то управляющий назначается решением муниципалитета.
Предложения по изменению нормативно-правовой базы
Я считаю, что муниципалитеты должны быть более вовлечены в процесс назначения администратора. В данной ситуации получается, что муниципалитет ждет информации от застройщиков, но если он не получит ее в установленные сроки, он мог бы принять более жесткие меры контроля и потребовать от застройщиков предоставить необходимую информацию, а если они ее не получат, то немедленно организовать голосование о назначении администратора. Усиление контроля не позволит застройщикам злоупотреблять назначением управляющего многоквартирным домом, лучше защитит интересы собственников, а также будет способствовать честной конкуренции, лучшим ценам и качеству услуг между компаниями, предоставляющими услуги управления.